Planując remont, flipa czy inwestycję w nieruchomość chcemy mieć pewność, że nasi wykonawcy wykonają swoje zlecenie terminowo i fachowo. Jak tego dopilnować gdy nie jesteśmy ekspertami w branży budowlanej? Po pierwsze określmy, co powinna zawierać dobra umowa o roboty budowlane.
Dobra czyli jaka?
Dobra umowa jasno określa zakres prac, rodzaj użytych materiałów, w jaki sposób będziemy sprawdzać czy wykonane prace są zgodne z umową oraz precyzuje termin wykonania prac i sposób płatności. Jest zatem klarowna, chroni interesy zlecającego (terminy, odbiory, jakość materiałów) oraz wykonawcy (płatności, odbiory).
Zakres prac
Określając zakres prac zastanówmy się, czy chcemy samodzielnie dokonać zakupu materiałów wykończeniowych czy wolimy to pozostawić w rękach budowlańców. Za drugą opcją przemawia fakt, że często mają oni zniżki w marketach i składach budowlanych, warto więc przedyskutować to z nimi przed podjęciem decyzji. Jeśli to my zapewniamy materiały, zadbajmy o to, by były one dostarczone na czas – inaczej wykonawca może nas obciążyć kosztami za dzień przestoju w pracy zespołu.
Jak przygotować zakres pracy, by o niczym nie zapomnieć? Możemy na przykład podzielić prace remontowe według pomieszczeń, wyliczając jakie roboty mają być wykonywane w każdym z nich w następujących kategoriach:
demontaż
elektryka
instalacje
roboty ogólnobudowlane
montaż mebli
montaż urządzeń
Warto przygotować szkic wszystkich pomieszczeń i zwymiarować je, by łatwo przygotować tzw. przedmiar robót, czyli zestawienie robót wraz z jednostką miary, takich jak powierzchnie/powierzchnia malowanych ścian i sufitów, powierzchnie/powierzchnia paneli podłogowych itp. Będzie to bardzo pomocne przy zakupie materiałów oraz końcowym rozliczeniu się z wykonawcą.
Przykładowo, planując remont łazienki, możemy w następujący sposób przygotować przedmiar robót:
Odręczny szkic zwymiarowanego pomieszczenia pozwoli nam policzyć powierzchnię ścian, posadzki i sufitu. Następnie możemy się zabrać za przygotowanie tabeli z wyliczeniem robót. Zaczynamy od demontażu i wyliczamy wszystkie elementy, które chcemy usunąć z pomieszczenia. Dzięki temu unikniemy niedomówień typu: chcieliśmy by stare płytki były zerwane, natomiast wykonawca przykleił nowe płytki na istniejących, zmniejszając tym samym powierzchnię łazienki. Szkic aranżacji pomoże nam uzgodnić z wykonawcą lokalizację mebli i urządzeń sanitarnych oraz punktów doprowadzenia instalacji sanitarnych i uchroni nas przed porozumiewaniem się na zasadzie – gdzie? – o! tu. -A ile? – A tyle. Warto na tym etapie już mieć wybrane konkretne modele umywalki, zabudowy pod nią czy wanny, by móc dokładnie usytuować je na planie i ustalić dokładnie w którym miejscu na przykład doprowadzić wodę i odpływ pod wannę, by zachować symetrię wanny względem sąsiednich ścian i nie przesuwać rur przy montażu.
Na tym obrazku widać przykładowe rozmieszczenie urządzeń sanitarnych. Dzięki niemu wiemy przykładowo, że nasza wanna powinna się zawierać w wymiarze 2m x 0,7m, ile mamy miejsca na umywalkę wraz z zabudową oraz jakiej wielkości pralkę możemy kupić. To pomoże nam sprawnie zrobić zakupy. W miarę jak będziemy precyzować konkretne produkty możemy uszczegółowić nasz rysunek. Pamiętajmy, że im bardziej szczegółowy, tym mniej nieprzyjemnych niespodzianek nas czeka ze strony wykonawcy, który może nie mieć zmysłu estetycznego na naszym poziomie i nie czyta nam w głowie. Architekci wnętrz nie pozostawiają żadnych wątpliwości co do usytuowania sprzętu, rozkładu płytek czy warstw podbudowy pod posadzkę (a przynajmniej nie powinni), analizują rozstawienie mebli by projekt był ergonomiczny, zachowany był łatwy dostęp do wszystkich urządzeń i był wizualnie harmonijny – warto uczyć się od profesjonalistów i przeanalizować nasz projekt pod tymi względami.
Kiedy już jesteśmy zadowoleni z rozmieszczenia urządzeń i mebli, możemy pomyśleć nad oświetleniem. Zastanówmy się, które rejony łazienki powinny mieć swoje dodatkowe oświetlenie. Czasy, kiedy jedna lampa sufitowa była standardem już minęły. Wzornictwo oświetleniowe jest bardzo bogate i weszło do rangi akcesoriów aranżacji wnętrz, nadając pomieszczeniu styl, podkreślając inne elementy wyposażenia – warto z tego korzystać. Macie już pomysł jakie oświetlenie zastosować w naszym mini projekcie? Ja wybrałam takie:
Warto zwymiarować wszystkie punkty oświetleniowe zachowując zasady symetrii, by końcowy efekt był spójny i dopracowany. Zauważmy, że położenie lamp nad blatem z umywalką zależeć będzie od wymiarów tego blatu. Dlatego tak ważne jest dopracowanie szczegółów i operowanie na konkretnych materiałach i urządzeniach. A teraz zadanie dla Was – gdzie rozmieścilibyście gniazdka elektryczne? Jeśli wskazaliście miejsce przy pralce oraz przy lustrze, to trafiliście w dziesiątkę!
Wróćmy teraz do naszego przedmiaru robót. Powyższe szkice pozwolą nam uzupełnić naszą listę:
| Kategoria | Zakres | Ilość |
| Demontaż | Demontaż płytek ceramicznych ze ścian Demontaż wykładziny winylowej Demontaż wanny Demontaż umywalki wraz z zabudową Demontaż miski ustępowej Demontaż opraw oświetleniowych Demontaż gniazdek Demontaż drzwi | 29,7m2 6,8m2 1 1 1 2 2 1 |
| Elektryka | Montaż gniazdek elektrycznych Montaż okablowania wg rysunku Rozplanowanie opraw oświetleniowych Montaż punktów świetlnych na suficie Montaż taśmy LED Montaż lamp wiszących | 3 18mb 6 1 2 |
| Instalacje | Przesunięcie punktu doprowadzenia i odprowadzenia wody (umywalka, miska ustępowa, wanna, pralka), instalacja c.o. – grzejnik | 5 |
| Roboty ogólnobudowlane | Malowanie sufitu (grunt, primer, powłoka malarska) Hydroizolacja na powierzchni ścian i podłogi (oczyszczenie podłoża, położenie izolacji) Okładzina z płytek ceramicznych Wykładzina z paneli winylowych | 6,8m2 36,5m2 29,7m2 6,8m2 |
| Montaż mebli | Montaż zabudowy pod umywalkę Montaż zabudowy meblowej pod pralkę Montaż drzwi | 1 1 1 |
| Montaż urządzeń | Montaż umywalki Montaż wanny Montaż pralki Montaż miski ustępowej Montaż grzejnika Montaż lustra | 1 1 1 1 1 1 |
Możesz się zastanawiać dlaczego zadawać sobie tyle trudu, by wykonać szkice i przedmiar robót. Pozwolą nam one nie tylko precyzyjnie rozmawiać z wykonawcą i uniknąć wszelkich niedomówień, ale również będą stanowiły załącznik do umowy, z którego będziemy mogli rozliczyć naszych budowlańców.
Kleje, zaprawy i silikony… czyli lista materiałów
Zauważ, że przygotowując przedmiar robót oraz rysunki, stworzyliśmy już częściową listę materiałów. Można ją szybko dopracować wybierając producenta i kolor farb oraz materiały izolacyjne. Jeśli nie czujemy się na siłach wybierać samemu chemii budowlanej, możemy ją uzgodnić z naszym wykonawcą pamiętając, że priorytetem jest zadbanie o izolację przeciwwilgociową i zabezpieczenie stref mokrych, o czym pisałam tutaj (LINK). Istotne, by kupować materiały z zapasem, gdyż część materiałów pójdzie na odpad, na przykład docinki płytek przy narożach ścian.
Pomyślmy również o następujących materiałach, które mogą nie być oczywiste dla początkującego inwestora:
Izolacja stref mokrych (folie w płynie, szlamy, kołnierze na połączeniu ścian i sufitu, kołnierze uszczelniające na przejściach instalacji)
Kleje do płytek, fugi oraz silikony przeznaczone do pomieszczeń mokrych
Kształtki i osprzęt instalacyjny – instalacja wodna, kanalizacyjna, grzewcza, elektryczna
Maty izolacyjne pod panele
Większość sklepów z wyposażeniem łazienek zrobi dla nas darmowy projekt rozmieszczenia płytek gdy kupimy u nich materiały, warto skorzystać z takich usług. Może się okazać, że musimy kupić 20% więcej materiałów przy dużej ilości narożników by zachować symetrię rozkładu płytek na wszystkich ścianach.
Uwaga! Pamiętajmy, by zapisać w umowie, które materiały i urządzenia sami dostarczymy (i kiedy!) oraz które z nich zakupi dla nas podwykonawca.
Łata, lupa i kątownik, czyli odbiory robót…
Oczywiście nie odbieramy robót budowlanych przy pomocy lupy. Nie odbiera się ich również po przyklejeniu ostatniej płytki i podłączeniu ostatniej lampy, ponieważ istotna część robót jest zanikowa i ulegająca zakryciu. Czyli niewidoczna po zakończeniu wszystkich prac. Dlatego zadbajmy o to, żeby ustalić z wykonawcą sposób odbioru tych robót, których jakości nie będzie można sprawdzić w dniu zakończenia wszystkich robót. Takimi robotami będą z pewnością warstwy izolacyjne czy warstwy podłoża. Zaletą takiego podejścia jest pewność z naszej strony, że zostały one wykonane i zostały wykonane prawidłowo, a wykonawca będzie mógł otrzymać za nie wcześniejszą transzę wynagrodzenia – będzie to dla nich szczególnie ważne w przypadku, gdy to oni są odpowiedzialni za zakup materiałów. Warto przygotować protokół odbioru robót na wypadek znalezienia usterek, by ustalić termin i sposób naprawy przed przystąpieniem do kolejnych etapów prac. Są to tak zwane częściowe odbiory robót.
Przykładowe etapy prac, po których warto wykonać odbiór częściowy robót to:
Roboty demontażowe
Ułożenie izolacji przeciwwodnej
Ułożenie instalacji podtynkowych i przeniesienie instalacji sanitarnych (daje nam to możliwość zweryfikowania rozmieszczenia opraw oświetleniowych oraz punktów poboru wody i odprowadzenia ścieków oraz naniesienia odpowiednich poprawek)
Montaż okładziny ściennej z płytek ceramicznych (sprawdźmy zarysowania, uszczerbki na płytkach, odchyłki od pionu, poziomu i płaszczyzny oraz zgodność z projektem)
Wpisując do umowy które roboty będziemy odbierać w ramach częściowego odbioru robót, dajemy sygnał wykonawcom, że będziemy szczegółowo doglądać ich pracę i oczekujemy wysokiego standardu. Wpiszmy koniecznie daty tych odbiorów, oczywiście w porozumieniu z wykonawcą, by narzucić tempo prac i móc monitorować i egzekwować terminowe ich wykonanie. Warto zapoznać się z wytycznymi branżowymi co do warunków technicznych wykonania i odbioru robót, by mieć rozeznanie co możemy traktować jako usterkę, a co nią nie jest. Zapraszam do mojej zakładki o szkoleniach online, gdzie przygotowałam szkolenie Jak zaplanować remont, nadzorować podwykonawców i zrobić bezusterkowy odbiór merytorycznie i bez stresu.
I ostatnie, ale nie mniej ważne… płatności
Jestem zwolenniczką płatności w transzach, ponieważ pozwala to na zbudowanie nici zaufania pomiędzy zleceniodawcą a wykonawcą i sprzyja większej kontroli wykonawcy.
Polecam umówienie się na zapłatę pierwszej transzy po dostarczeniu materiałów na budowę przez wykonawcę, równej kosztowi materiałów. Następnie możemy umówić się na płatności w terminie np. do trzech dni po bezusterkowym odbiorze częściowym (co chroni nas przed płaceniem za usterkowe prace) i zapłatę ostatniej transzy po bezusterkowym odbiorze wszystkich robót. Ten system pozwoli bardzo wcześnie wychwycić niekompetentnych wykonawców i się ich pozbyć mając jasny obraz które roboty zostały wykonane, a które musimy zlecić innej ekipie.
By zapewnić terminowe wykonanie robót, możemy wpisać w umowę kary za opóźnienia. Bądźmy jednak rozsądni by nie przestraszyć wykonawcy oraz zostawić taką część kwoty umownej na ostatnią transzę, by było z czego potrącić.
To jeszcze raz, co muszę umieścić w tej umowie?
Zakres robót, najlepiej ze szkicami i przedmiarem robót;
Listę materiałów, im dokładniejsza, tym lepiej;
Warunki odbioru robót, w tym robót ulegających zakryciu – ustalmy konkretnie, do 13 marca nastąpi odbiór hydroizolacji, wykonawca zgłosi chęć odbioru na dwa dni przed odbiorem, by zleceniodawca mógł wygospodarować czas na dojazd. Odbiór będzie przeprowadzony na podstawie Warunków technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych, Okładziny i posadzki z płytek ceramicznych.
Warunki płatności – pierwsza transza w ciągu trzech dni roboczych po dostarczeniu materiałów przez wykonawcę w terminie do 1 marca, druga transza 10% wartości zlecenia po bezusterkowym odbiorze robót izolacyjnych i tak dalej. Ewentualny zapis o karach umownych, przykładowo 2% wartości umownej za każdy dzień opóźnienia.
Pamiętajmy by przedyskutować z podwykonawcą realne terminy wykonania prac i warunki płatności przed podpisaniem umowy by mieć pewność, że obie strony rozumieją i akceptują swoje zobowiązania.
Potrzebna Ci ściągawka? Tutaj (LINK) możesz pobrać całkiem darmową checklistę co powinna zawierać dobra umowa o roboty budowlane.
