Prawo budowlane nakłada obowiązki na lokale mieszkalne dotyczące ich powierzchni. Przepisy te możemy znaleźć w tak zwanych warunkach technicznych (WT), czyli rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ku zadowoleniu inwestorów działających na rynku małych mieszkań i kawalerek, znowelizowane rozporządzenie (ogłoszone 7 czerwca 2019r.) dało większą swobodę aranżacji mieszkań jednopokojowych. Szereg wymogów dotyczących wymiarów pomieszczeń w mieszkaniu budynku wielorodzinnego, zostało zastąpione jednym: mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową min. 25m2.
Przed nowelizacją przepisy nakazywały, by przynajmniej jedno pomieszczenie miało powierzchnię co najmniej 16m2, oraz by szerokość pomieszczeń w świetle ścian wynosiła: dla sypialni, w zależności od liczby osób dla których jest ona przewidziana 2,2m dla jednej osoby i 2,7m dla dwóch osób. Również dla kuchni WT narzucały minimalną szerokość: 1,8m w mieszkaniu jednopokojowym i 2,4m w wielopokojowym.
Czy przepisy o minimalnej powierzchni mieszkania dotyczą mikrokawalerek?
Inwestorzy zapewne zastanawiają się, czy te przepisy dotyczą również mikrokawalerek. Warunki techniczne nadają następującą definicję mieszkania:
to „zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego”.
By odpowiedzieć na pytanie, czy mikrokawalerki lub małe samodzielne lokale wydzielone z większego mieszkania wpisują się w definicję mieszkania, musimy przeanalizować, czy spełniają wszystkie wymogi definicji. Pomieszczenia mieszkalne i pomocnicze mają następujące definicje:
Pomieszczenie mieszkalne – „należy przez to rozumieć pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku mieszkania zbiorowego”
Pomieszczenie pomocnicze – „należy przez to rozumieć pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowania posiłków (…), a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności”
Obie te definicje, choć operujące żargonem prawno-budowlanym, są dosyć intuicyjne. Salon, sypialnia, pokój zabaw, biuro domowe wpisują się w definicję pokoju mieszkalnego, natomiast kuchnia, łazienka, przedpokój, garderoba to przykłady pomieszczeń pomocniczych.
Kolejna część definicji wskazuje na odrębne wejście i wydzielenie przegrodami budowlanymi. Przegrody budowlane to ściany, stropy (czyli poziome przegrody – sufit i podłoga), dach. Problematycznym punktem jest zapis o odrębnym wejściu. Wprawdzie mikrokawalerki mają odrębne wejścia wewnątrz mieszkania, ale łączy je jedno wspólne wejście. By wyjaśnić tę kwestię, skonsultowałam się z lokalnym starostwem, jednak nie otrzymałam jednoznacznej odpowiedzi, czy mikrokawalerka podlega definicji mieszkania, właśnie ze względu na ten zapis. Patrząc jednak na ostatnią część definicji – wymóg by mieszkanie umożliwiało stały pobyt ludzi (czyli powyżej 4 godzin dziennie) i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego, możemy odczytać intencję prawodawcy. A chyba nie zaprzeczymy, że intencją podziału mieszkania na kawalerki jest stworzenie kilku samodzielnych mini mieszkań. Tę wykładnię zdaje się popierać wiceminister infrastruktury i budownictwa, komentując zmiany w prawie.
Powierzchnia pomieszczeń a oświetlenie
Kolejnym technicznym wymogiem, który pośrednio wpływa na dozwolone wymiary pomieszczeń jest zapis o minimalnym naświetleniu światłem naturalnym:
„w pomieszczeniu przeznaczonym na pobyt ludzi stosunek powierzchni okien, liczonej w świetle ościeżnic, do powierzchni podłogi powinien wynosić co najmniej 1:8, natomiast w innym pomieszczeniu, w którym oświetlenie dzienne jest wymagane ze względów na przeznaczenie – co najmniej 1:12”
Co to konkretnie oznacza? Oznacza to, że w pomieszczeniach, w których ludzie przebywają co najmniej 2 godziny dziennie, powierzchnia przeszklenia okiennego (w żargonie technicznym ramę okienną nazywamy ościeżnicą, natomiast obrys otworu okiennego – czyli wewnętrzną powierzchnię muru, w którym osadzone jest okno – ościeżem), musi być maksymalnie 8 razy mniejsza niż powierzchnia podłogi pomieszczenia, które to okno lub okna oświetlają. Jakie to ma znaczenie? Takie, że jeżeli wydzielamy kawalerkę w postaci otwartego planu z aneksem kuchennym i mamy tylko jedno okno w tym pomieszczeniu, o wymiarach szkła 1,5 x 1,5m, to maksymalny wymiar pomieszczenia jakie to okno może oświetlać to 18m2, czyli pomieszczenie nie większe niż np. prostokąt o wymiarach boków 4m x 4,5m. Nie możemy zatem projektować sypialni bez okien, robić z niedostatecznie oświetlonych piwnic lokali mieszkalnych lub projektować dużych powierzchni ze zbyt małą ilością okien.
Czy ślepa kuchnia nas wybawi?
Jeżeli nasza mikrokawalerka powinna mieć 25m2, a mamy w niej tylko jedno okno o wymiarach 1,5m x 1,5m, to jak możemy zaaranżować przestrzeń, by zapewnić jej należyte oświetlenie? Z pomocą może przyjść ślepa kuchnia…
Wprawdzie WT wymagają, by kuchnia lub aneks kuchenny miały bezpośrednie oświetlenie światłem dziennym, jednak w mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się zastosowanie kuchni bez okien. Istotną zmianą w prawie, po niedawnej nowelizacji WT, jest przepis, że w mieszkaniach jednopokojowych dopuszczalne jest umieszczenie aneksu kuchennego w pokoju, pod warunkiem zastosowania odpowiedniej wentylacji, co najmniej grawitacyjnej w przypadku kuchni elektrycznej lub mechanicznej wywiewnej w przypadku kuchni gazowej. Do tego czasu aneksy kuchenne można było stosować wyłącznie w mieszkaniach wielopokojowych. Co jeszcze wynika z tego przepisu? W mieszkaniach wielopokojowych zabronione jest aranżowanie tzw. ślepych kuchni. Warto nadmienić, że jeśli nabywamy mieszkanie, w którym już są zastosowane rozwiązania niezgodne z obecnymi przepisami, jest to tzw. stan zastany i nie mamy obowiązku ich zmieniać. Nie wolno nam natomiast wykonywać zmian, które nie są zgodne z obecnymi przepisami.
Inwestorzy na co dzień niezwiązani z branżą budowlaną mogą się irytować ilością przepisów dotyczących minimalnych powierzchni i jakości oświetlenia. Należy jednak pamiętać, że za tymi przepisami kryje się troska o komfort użytkownika. Każdy z nas wie jak kojąco na nasze samopoczucie wpływa przebywanie na łonie natury, gdzie możemy oddychać świeżym powietrzem, cieszyć się nieskrępowaną przestrzenią. Przebywając w zbyt ciasnych pomieszczeniach, niedostatecznie naświetlonych lub źle wentylowanych, narażamy się na niekorzystne warunki, które mogą wpływać na nasze samopoczucie i zdrowie.
