Jak przygotować mieszkanie na sprzedaż?

Część pierwsza – (głównie) o kuchni.

Spoiler alert! Tak, trzeba przygotować mieszkanie na sprzedaż i tak, to się opłaca.

Czasem wystarczy trochę je odgruzować i wynieść śmieci, ale czasem warto zrobić remont. Przed sprzedażą mojej ostatniej nieruchomości wydałam 30 000 zł na remont i home staging, ale zarobiłam na nim ponad dwa razy tyle. Remont trwał 2 tygodnie, a kupca znalazłam w pierwszy weekend po wystawieniu nieruchomości na sprzedaż. Ku jasności, nie zawsze potrzebny jest generalny remont, czasem wystarczy lifting. W tym krótkim artykule podzielę się z Tobą moimi sprawdzonymi sposobami na podniesienie wartości mieszkania. Bo w tym celu właśnie przeprowadzamy remonty – by podnieść wartość mieszkania. Zanim jednak podzielę się z Tobą tzw. mięsem, zaznaczę, że jestem zdecydowaną przeciwniczką wszelkich prac remontowych, które mają na celu ukrycie usterek czy mankamentów mieszkania czy domu. Ma to zresztą krótkie nogi; w świetle prawa odpowiadamy rękojmią za wady prawne i fizyczne sprzedanej nieruchomości. Jak to mówią, karma wraca. Czasem szybko (w przypadku rękojmi – do 5 lat). To, tak na marginesie, najbardziej wartościowa porada tego tekstu, choć zapraszam do kontynuowania lektury.

Jaki remont się opłaca?

To ważne pytanie i właściwie całkiem proste. Opłacalny jest taki remont, który na siebie zarobi. Inaczej mówiąc, taki remont, który dodał nieruchomości więcej wartości niż sam kosztował. I tu przejdźmy do sedna, co się opłaca remontować… i jak?

#1 Mieszkanie nie całkiem tragiczne       

By ocenić stan Twojego mieszkania, popatrz na kuchnię i łazienkę. Ładne zdjęcia mogą zwabić potencjalnego klienta, ale to kuchnia i łazienka zadecydują, czy się ono szybko sprzeda. Jeśli oba te pomieszczenia są nie całkiem tragiczne, to sprawa jest prosta – robimy lifting.

Lifting kuchni, czyli co?

Po pierwsze, posprzątaj. Wyrzuć lub schowaj wszystko, zostawiając puste blaty. Zagracona kuchnia wydaje się dużo mniejsza niż w rzeczywistości.

Określ, jaki jest największy mankament kuchni i go napraw. Kilka prostych i niedrogich pomysłów znajdziesz poniżej:

• Wymień osprzęt, czyli gałki, klamki, baterię itd. Możesz dorzucić ciekawy wieszak lub tablicę na ścianę w podobnym stylu. W ten sposób małym kosztem możesz nadać wnętrzu świeży charakter.
• Wymień lampę. Zaszalej. Montując ciekawą oprawę sufitową nie tylko zaintrygujesz potencjalnych klientów, ale sprawisz, że podniosą oni wzrok do góry. Gdy to robimy, pomieszczenie wydaje nam się większe i przestronniejsze, gdyż dużo mniej „dzieje się” na suficie w porównaniu do zatłoczonej podłogi. A o to właśnie nam chodzi; chcemy, by mieszkanie wydawało się przestronne. Ponadto, zapamiętają oni to mieszkanie z fajną lampą.
• Odśwież fronty mebli kuchennych. Możesz je odmalować – polecam do tego celu farby kredowe, są one zdrowsze i nie wydzielają silnego, nieprzyjemnego zapachu. Pamiętaj o odtłuszczeniu powierzchni. Możesz również użyć primera oraz zaimpregnować powierzchnię na przykład bejcą lub woskiem, by utrwalić efekt.
• Innym rozwiązaniem jest naklejenie samoprzylepnych oklein meblowych. Są one najczęściej wykonane z PVC, więc nie są ekologiczne, ale przedłużają życie mebli, więc ostatecznie wybieramy mniejsze zło.
• Odśwież ścianę za blatem. Możesz zamontować szklaną lub meblową płytę (może w tym samym kolorze co okleiny na fronty?), pomalować zastane płytki specjalnymi farbami do ceramiki lub, jeśli masz do czynienia ze starą powłoką malarską, możesz pomalować ścianę czarną farbą tablicową lub z drobinkami metalu lub położyć obie tworząc tablicę magnetyczną do pisania kredą. Pamiętaj, by nie montować łatwopalnych materiałów w pobliżu kuchenki gazowej.
• Wymień blat. Można obklejać, ale prawda jest taka, że to krótkotrwałe rozwiązanie ze względu na wodę.

Dlaczego taki lifting się opłaca? Ponieważ jeśli wykonamy go własnymi siłami, wydamy ok. 1000-3000 zł w zależności od zakresu, a przedłużymy życie kuchni o kolejne kilka lat, czyli dodamy więcej wartości mieszkaniu niż kosztował nas remont. Powtarzam to jak mantrę, bo nie sztuką jest przeprowadzić remont, który kończy się dla nas stratą. Jak to kiedyś usłyszałam od pewnej mądrej osoby, jeśli na czymś nie zarabiasz, to nie jest to biznes, tylko hobby. W tym przypadku kosztowne hobby.

#2 Mieszkanie paskuda

To tak zwany słaby PRL. Ale również pleśń, łuszcząca się farba i nieprzyjemny zapach. Zaniedbaniem byłoby w tym przypadku zrobić remont nie zastanawiając się nad układem funkcjonalnym, czyli rozmieszczeniem pomieszczeń i mebli. Jak podejść do takiego remontu?

• Zrób inwentaryzację mieszkania i wymaż wszystkie ściany działowe (nienośne). Koniecznie poproś o pomoc inżyniera konstruktora, jeśli nie jesteś budowlańcem. Różne typy budynków mają swoje specyficzne konstrukcje i nie ma jednego przepisu na to, jak rozpoznać ścianę nośną. Kiedy już zwymiarujesz wszystkie pomieszczenia, narysuj ich rzut na kartce. Najlepiej, jeśli zrobisz to w skali, czyli zachowasz proporcje. Dla kawalerki możesz użyć skali 1:50 (czyli każdy metr w rzeczywistości będzie odpowiadał 2 cm na papierze), a dla większego mieszkania 1:100 (1m = 1cm), zmieścisz się w ten sposób na kartce A4 czy A3.
• Zastanów się, jak wprowadzić ściany działowe by uatrakcyjnić mieszkanie. Możesz przykładowo otworzyć ślepą kuchnię na salon, wydzielić dodatkowy pokój lub schować łóżko za fragmentem ściany, wydzielając dodatkowe pomieszczenie. Zrobienie dwupokojowego mieszkania z kawalerki z pewnością podniesie jego wartość.

Praca w skali pomoże Ci w ustaleniu, gdzie się zmieszczą jakie meble. Pamiętaj, że w rzeczywistości jeśli kupisz mebel nawet o 1cm za szeroki do wnęki, to będzie on do zwrotu. Dzięki dokładnemu wymiarowaniu i pracy w skali unikniesz błędów typu brak przejścia między stołem a sofą itp. Stworzenie takiego układu funkcjonalnego jest ważne, bo na jego podstawie wybierzesz lokalizację opraw oświetleniowych. Skończyły się czasy, kiedy jedna oprawa na środku pomieszczenia była standardem. Obecnie umieszcza się oprawy nad stołem jadalnym, zwisające lampy przy łóżku zamiast lampek nocnych czy kinkiety oświetlające galerię grafik w przedpokoju. Chcemy, by lampa ostatecznie znajdowała się nad środkiem stołu, a nie pół metra od niego.

Czy możesz dowolnie zmieniać rozmieszczenie pomieszczeń i lokalizację kuchni czy łazienki?

Odpowiedź oczywiście brzmi: nie. Masz obowiązek działać zgodnie z prawem budowlanym. Czy je znasz, czy nie, obowiązują Cię przepisy dotyczące ubiegania się o pozwolenie na budowę, wentylacji czy oświetlenia pomieszczeń. Warto również mieć podstawową wiedzę na temat tego, jak praktycznie rozplanować lokalizację zlewu, kuchenki i lodówki w kuchni – tzw. trójkąta roboczego. To wcale nie jest trudne, a może zaoszczędzić wiele błędów, a co za tym idzie, kosztów.

Zgodnie z rozporządzeniem o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, kuchnia lub aneks kuchenny powinny mieć bezpośrednie oświetlenie światłem dziennym, jednak w mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się zastosowanie kuchni bez okien. W takich mieszkaniach dopuszczalne jest umieszczenie aneksu kuchennego w pokoju, pod warunkiem zastosowania odpowiedniej wentylacji, co najmniej grawitacyjnej w przypadku kuchni elektrycznej lub mechanicznej wywiewnej w przypadku kuchni gazowej. Do czasu nowelizacji WT aneksy kuchenne można było stosować wyłącznie w mieszkaniach wielopokojowych.

Ponadto, w mieszkaniach wielopokojowych zabronione jest aranżowanie tzw. ślepych kuchni, czyli kuchni bez światła naturalnego, a więc na przykład nie wolno nam przenosić kuchni do przedpokoju bez okien.

Więcej o aspektach technicznych aranżowania mieszkań dowiesz się z artykułu: Mikrokawalerki – kiedy małe jest za małe…

PS. Na niemiłe zapachy, w tym od zwierzaków domowych, polecam ozonator.

Julia Faltus-James